Fiscalité de l'immobilier

La loi Scellier c’est une réduction d'impôts pouvant aller jusqu’à 37%.
La Loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2009 et 2010 (logements destinés à la location).
Ce n’est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre de Loi Robien ou la Loi Borloo, mais bel et bien une « réduction d'impôt » étalée sur 9 ans et reportable.

Choix possibles entre deux options fiscales :

• Loi SCELLIER classique : engagement à louer le logement pendant une durée de 9 années minimum en respectant le loyer pour le locataire
• Loi SCELLIER Social (ou SCELLIER INTERMEDIAIRE) : engagement à louer le logement pour une durée de 9 années minimum tout en respectant le loyer et un plafond de ressources pour le locataire. En plus de la réduction d’impôts, bénéfice d’une déduction spécifique de 30 % sur votre revenu foncier imposable. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2 % du prix de revient si vous louez votre logement pendant deux périodes successives de 3 ans au-delà de la période minimale de 9 ans.

LA LOI SCELLIER "CLASSIQUE"

La réduction d'impôt Scellier est accordée pour l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Cette réduction n’est pas valable au titre de l’acquisition d’un logement pour lequel vous avez conclu une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique avant le 1er janvier 2009.

Cependant, si vous avez signé une vente en VEFA (qui ne correspond ni à une promesse d’achat ni à une promesse synallagmatique) avant le 1er janvier 2009 et que vous n’êtes pas encore passés chez le notaire, vous pouvez opter pour le dispositif SCELLIER, sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions. 

Vous vous engagez à louer le logement nu pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire.Le logement dont vous faites l’acquisition doit être situé dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est répartie en zones : B1 et B2.

Vous devez respecter le plafond du loyer au m² qui est déterminé selon la zone géographique et fixé par décret. Le loyer ne doit donc pas dépasser ce plafond.

LA LOI SCELLIER "SOCIAL"

Si vous choisissez dès le départ de louer le logement dans ce cadre, vous bénéficiez d’avantages fiscaux supplémentaires en respectant certaines conditions. C’est ce qu’on appelle communément : SCELLIER social.

• 25 % du coût d’acquisition pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 et 20%

pour les logements acquis et construits à compter de l’année 2011. Déduction spécifique de 30 % des loyers bruts que vos déclarez (à condition de respecter le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou un descendant de votre famille).

La liste des communes concernées est répartie en zones : B1 et B2. Vous devez respecter le plafond du loyer au m² qui est déterminé selon la zone géographique et fixé par décret, et le plafond de ressource du locataire.

LA LOI SCELLIER "PLS"

Il est nécessaire d’obtenir une décision favorable d’agrément prise par le préfet.

Le dossier de demande de décision favorable d’agrément sert aussi à l’instruction de la convention A.P.L. La demande de prêt doit être effectuée auprès de l’établissement prêteur dans un délai de 6 mois après la date de la décision favorable.

Le montant du P.L.S. ne peut être inférieur à 50 % du coût de l’opération.

L’investisseur doit contribuer au financement à hauteur des frais annexes au minimum 10 %.

La durée du prêt ne peut être inférieure à 15 ans, ni supérieure à 30 ans. Le logement doit être loué à titre de résidence principale.

Engagement à respecter les plafonds de loyers fixés par décret, à savoir 7,64 € rar mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2009) (Information transmise à titre indicatif selon les textes en vigueur à ce jour)

LA LOI SCELLIER "OUTRE-MER"

La loi Scellier Outre-mer (ou loi Scellier DOM-COM) vient compléter le dispositif de la loi Scellier mise en place en fin d'année 2008. La loi Scellier Outre-mer (en faveur des DOM-COM, départements et collectivités d'Outre-mer) a été instaurée le 27 mai 2009, suite à la publication au journal officiel de la Loi pour le Développement Economique des Outre-mer (la loi LODEOM). La mise en place de la Scellier Outre-mer vient modifier le régime de la défiscalisation en loi Girardin amenée à disparaitre fin 2012. Chaque investisseur gardera tout de même la possibilité d'opter soit pour la défiscalisation Girardin soit pour la loi Scellier DOM-COM.

La nouveauté qu'instaure la loi Scellier Outre-mer, est une réduction d'impôt équivalente à 40% du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000€ pour tout investissement réalisé en 2009 et 2011. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum (2 fois 3 ans supplémentaires) contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.

Tout comme la défiscalisation Scellier « classique », l'avantage fiscal de la loi Scellier Outre-mer est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la loi de défiscalisation dite loi de Robien. La défiscalisation en loi Girardin perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime de la loi Scellier Outre-mer, consistant en une réduction d'impôt, dont la base de calcul est plafonnée à 300 000 €.

Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 40% du prix de revient du logement pour tout investissement réalisé en 2009 et 2011. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013. Avec la loi Scellier Outre-mer, c'est une défiscalisation maximum de 120 000€ sur 9 ans qu'il est donc possible de réaliser.Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Scellier Outre-mer, est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Des biens immobiliers neufs, en état futur d'achèvement (VEFA) ou réhabilités et destinés à la location.
• Les biens immobiliers doivent être achetés dans les départements d'Outre-mer et les collectivités d'Outre-mer (les DOM-COM).