Fiscalité de l'immobilier

A la demande du contribuable, déduction au titre de l'amortissement calculée au taux de :

• 8 % du prix d'acquisition ou de revient du logement, pour chacune des 5 premières années et 2,5 % de prix, pour chacune des 4 années suivantes,
• ou 8 % de 95 % du prix de la souscription des parts de SCPI et 2,5 % de ce prix, pour chacune des 4 années suivantes,
• ou encore 10 % du montant des dépenses d'amélioration durant 10 ans.

Remarque : la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est fixée à 6 %, contre 14 % normalement.

Eexmple : Acquisition en région parisienne d’un deux-pièces de 25 m2, en très mauvais état, d’une valeur de 60 000 € et nécessitant des travaux de réhabilitation importants pour un montant de 20 000 €.

Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans à un loyer maximum de 25 m2 x 18 € par mois, soit 450 €.

La déduction pour amortissement est donc égale à :

• 8 % du prix de revient de l’opération (coût d’acquisition + coût des travaux), soit 6 400 € chaque année pendant 5 ans,
• puis 2,5 % de ce prix chacune des 4 années suivantes, soit 2 000 €.

Si les conditions demeurent respectées, le propriétaire pourra de nouveau déduire 2 000 € pendant 6 années supplémentaires.

Au bout de 15 ans, il aura donc déduit 52 000 €, soit 65 % du prix de revient de l’opération.

Compte tenu des hypothèses retenues (ci-après), le taux de rendement interne de ce placement immobilier atteindra 7 %, contre 4,8 % dans le cadre du dispositif Besson.

Calcul des revenus fonciers la 1re année :

• Loyer annuel : 4 400 €
• Déduction forfaitaire : - 264 € (soit 6 % x 4 400 €)
• Amortissement : - 6 400 € (soit 8 % x 80 000 €)
• Intérêts d’emprunt : - 3700 € (hypothèse)
• Autres charges : - 220 € (hypothèse)
• Déficit : - 6 184 €

Ce déficit foncier de 6 184 € sera entièrement déductible du revenu imposable.

Le nombre de logements pour lesquels un propriétaire peut bénéficier de l'avantage fiscal n'est pas limité.

Le bénéfice de la déduction majorée peut être prorogé deux fois par période de 3 ans (soit au total une période d'amortissement de 15 ans) :

• si poursuite, reconduction ou renouvellement du bail avec le même locataire, si la condition de loyer reste toujours remplie,
• si conclusion d'un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, si la condition de loyer est remplie.

Remarque : au terme de la période d'amortissement, le propriétaire peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée au taux de 40 % prévu par le dispositif Besson ancien ou de 60 % prévu par le dispositif Lienneman, sous réserve que les conditions de loyer et de ressources exigées pour le bénéfice de ces deux dispositifs soient remplies.