Fiscalité de l'immobilier

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Fiscalité de l'immobilier .: Imposition des plus-values immobilères

Imposition des plus-values immobilères

L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au vendeur.

Plus-values immobilières imposables

Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :

  • d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que SCI, SCPI,
  • détenus à titre privé et acquis depuis moins de 22 ans (15 ans pour les cessions effectuées à compter du 01.01.2004).


Remarque : Certaines plus-values relèvent d'un autre régime d'imposition :

  • plus-values sur valeurs mobilières, pour celles sur titres de SICOMI non cotées,
  • plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel,
  • BIC, pour celles réalisées par les marchands de biens.
Plus-values immobilières exonérées

Sont exonérées les plus-values réalisées au titre de certaines cessions ou par certaines personnes.

Plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003 :

  • cession d'un bien détenu depuis + de 22 ans,
  • toute cession si le montant total annuel des cessions n'excède pas 4 600 €,
  • sauf rares exceptions, cession de la résidence principale et, sous certaines conditions, cession de la résidence secondaire,
  • cessions de terrains agricoles ou forestiers dont le prix de vente au m2 est compris entre 0.61 € et 3,96 €,
  • expropriation, sous condition de remploi dans les 6 mois de l'indemnité d'expropriation,
  • "petits propriétaires" dont le capital immobilier, y compris biens possédés par les autres membres du foyer fiscal, n'excède pas 61 000 € (+ 15 250 € par enfant à charge à partir du 3e),
  • titulaires de pensions vieillesse non imposables à l'IR.

Plus-values réalisées à compter du 01.01.2004 :

  • cession d'un bien détenu depuis + de 15 ans,
  • cession de résidence principale et de ses dépendances,
  • toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15 000 €,
  • expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier),
  • cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2002 n'excède pas7 046 € pour la 1re part de quotient familial (+ 1 882 € par 1/2 part supplémentaire),
  • échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers.

Montant net imposable des plus-values immobilières

Les modalités de calcul de la plus-value nette imposable diffère selon l'ancienneté de l'immeuble :

  • acquisition depuis moins de 2 ans ou depuis plus de 2 ans, pour les plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003,
  • acquisition depuis moins de 5 ans ou depuis plus de 5 ans, pour les plus-values réalisées à compter du 01.01.2004.

 

Cession jusqu'au 31.12.2003

 

Cession à compter du 01.01.2004

Etapes de calcul

Immeubles acquis
depuis - de 2 ans

Immeubles acquis
depuis + de 2 ans

 

Plus-value brute

Prix de cession (- frais de cession) - prix d'achat (1) (+ frais d'achat)

Prix de cession (1) (- frais de cession) - prix d'achat (2) actualisé (+ frais d'achat)

 

Prix de cession (- frais de cession)
- prix d'achat (1) (+ frais d'achat)

Plus-value nette

sans objet

Plus-value brute - abattement de 5 % par année de détention au-delà de la 2e année

 

Plus-value brute - abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année

Plus-value imposable

Plus-value brute - abattement de 915 € (3) (4)

Plus-value nette - abattement de 915 € (3) (4)

 

Plus-value nette - abattement de 1 000 € par cession

(1) Ou valeur réelle au jour de la succession ou de la donation.
(2) Prix d'achat augmenté des pourcentages annuels de hausse des prix publiés par le fisc.
(3) Abattement de 915 € commun aux plus-values sur biens meubles et porté à 11 450 € en cas d'expropriation.
(4) Abattement complémentaire de 4 600 € pour une personne seule ou 3 050 € pour un couple marié (+ 1 525 € par enfant) en cas de 1re cession de résidence secondaire taxable.

Remarque : les moins-values ne sont pas déductibles. Par exception, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives par un même acte, à compter du 01.01.2004, les moins-values brutes s'imputent sur les plus-values brutes (plus ou moins-values étant prises en compte après déduction du nouvel abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e).

Cas particulier : en cas de cession d'une construction édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction.
En cas de cession d'un terrain non bâti rémunéré moyennant la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à construire, le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est celui résultant de l'acte authentique constatant la vente.

Calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières

Pour les plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003 :

  • Principe : application du barème de l'IR + 10,15 % de prélèvements sociaux.
  • Pour les biens acquis depuis plus de 2 ans, "système de la division par 5" et paiement possible en 5 annuités égales, moyennant intérêt légal (2,27 % pour 2004).

Pour les plus-values réalisées à compter du 01.01.2004 : imposition au taux proportionnel de 16 % + 10,30 % désormais de prélèvements sociaux (11 % à compter du 01.01.2005), sans possibilité de paiement fractionné.

Remarque : les plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003 doivent être déclarés en mars au titre des revenus de la même année : l'impôt correspondant sera donc payé en 2005 normalement. En revanche, pour celles réalisées à compter du 01.01.2004, déclaration et paiement de l'impôt seront normalement effectués par le notaire.


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