L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au vendeur.
Plus-values immobilières imposables
Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
- d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que SCI, SCPI,
- détenus à titre privé et acquis depuis moins de 22 ans (15 ans pour les cessions effectuées à compter du 01.01.2004).
Remarque : Certaines plus-values relèvent d'un autre régime d'imposition :
- plus-values sur valeurs mobilières, pour celles sur titres de SICOMI non cotées,
- plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel,
- BIC, pour celles réalisées par les marchands de biens.
Plus-values immobilières exonérées Sont exonérées les plus-values réalisées au titre de certaines cessions ou par certaines personnes.
Plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003 :
- cession d'un bien détenu depuis + de 22 ans,
- toute cession si le montant total annuel des cessions n'excède pas 4 600 €,
- sauf rares exceptions, cession de la résidence principale et, sous certaines conditions, cession de la résidence secondaire,
- cessions de terrains agricoles ou forestiers dont le prix de vente au m2 est compris entre 0.61 € et 3,96 €,
- expropriation, sous condition de remploi dans les 6 mois de l'indemnité d'expropriation,
- "petits propriétaires" dont le capital immobilier, y compris biens possédés par les autres membres du foyer fiscal, n'excède pas 61 000 € (+ 15 250 € par enfant à charge à partir du 3e),
- titulaires de pensions vieillesse non imposables à l'IR.
Plus-values réalisées à compter du 01.01.2004 :
- cession d'un bien détenu depuis + de 15 ans,
- cession de résidence principale et de ses dépendances,
- toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15 000 €,
- expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier),
- cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2002 n'excède pas7 046 € pour la 1re part de quotient familial (+ 1 882 € par 1/2 part supplémentaire),
- échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers.
Montant net imposable des plus-values immobilières
Les modalités de calcul de la plus-value nette imposable diffère selon l'ancienneté de l'immeuble :
- acquisition depuis moins de 2 ans ou depuis plus de 2 ans, pour les plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003,
- acquisition depuis moins de 5 ans ou depuis plus de 5 ans, pour les plus-values réalisées à compter du 01.01.2004.
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Cession jusqu'au
31.12.2003
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Cession à compter du
01.01.2004
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Etapes de calcul
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Immeubles acquis
depuis - de 2 ans
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Immeubles acquis
depuis + de 2 ans
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Plus-value brute
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Prix de cession (- frais de cession) -
prix d'achat (1) (+ frais d'achat)
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Prix de cession (1) (- frais de cession) - prix d'achat (2) actualisé (+
frais d'achat)
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Prix de cession (- frais de cession)
- prix d'achat (1) (+ frais d'achat)
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Plus-value nette
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sans objet
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Plus-value brute - abattement de 5 % par année de détention au-delà de la
2e année
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Plus-value brute - abattement de 10 % par année de détention au-delà de la
5e année
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Plus-value imposable
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Plus-value brute -
abattement de 915 € (3) (4)
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Plus-value nette - abattement de 915 € (3) (4)
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Plus-value nette - abattement de 1 000 € par cession
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(1) Ou valeur réelle au jour de la succession ou de la donation.
(2) Prix d'achat augmenté des pourcentages annuels de hausse des prix publiés par le fisc.
(3) Abattement de 915 € commun aux plus-values sur biens meubles et porté à 11 450 € en cas d'expropriation.
(4) Abattement complémentaire de 4 600 € pour une personne seule ou 3 050 € pour un couple marié (+ 1 525 € par enfant) en cas de 1re cession de résidence secondaire taxable.
Remarque : les moins-values ne sont pas déductibles. Par exception, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives par un même acte, à compter du 01.01.2004, les moins-values brutes s'imputent sur les plus-values brutes (plus ou moins-values étant prises en compte après déduction du nouvel abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e).
Cas particulier : en cas de cession d'une construction édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction.
En cas de cession d'un terrain non bâti rémunéré moyennant la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à construire, le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est celui résultant de l'acte authentique constatant la vente.
Calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières
Pour les plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003 :
- Principe : application du barème de l'IR + 10,15 % de prélèvements sociaux.
- Pour les biens acquis depuis plus de 2 ans, "système de la division par 5" et paiement possible en 5 annuités égales, moyennant intérêt légal (2,27 % pour 2004).
Pour les plus-values réalisées à compter du 01.01.2004 : imposition au taux proportionnel de 16 % + 10,30 % désormais de prélèvements sociaux (11 % à compter du 01.01.2005), sans possibilité de paiement fractionné.
Remarque : les plus-values réalisées jusqu'au 31.12.2003 doivent être déclarés en mars au titre des revenus de la même année : l'impôt correspondant sera donc payé en 2005 normalement. En revanche, pour celles réalisées à compter du 01.01.2004, déclaration et paiement de l'impôt seront normalement effectués par le notaire.