Fiscalité de l'immobilier

Déduction pour amortissement accordée, à leur demande expresse (option irrévocable), aux personnes physiques, propriétaires de logements urbains situés en France :

• construits ou acquis neufs (ou en l'état futur d'achèvement) du 01.01.99 au 02.04.2003 au plus tard,
• et loués nus dans les 12 mois (comme résidence principale exclusivement), sous conditions de loyer et de ressources du locataire, pendant 9 ans.

Elle s'applique également aux locaux affectés à un autre usage que l'habitation, acquis du 01.01.99 au 02.04.2003 et transformés en logements.

Remarque : initialement, la location à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du contribuable était interdite.

Pour les immeubles acquis neufs (et assimilés) entre le 09.10.2002 et le 02.04.2003, la location à un ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal est autorisée. Le contribuable ne perd pas pour autant son droit à déduction de la persion alimentaire qu'il verse, le cas échéant, à son ascendant ou descendant locataire.

Sont concernés par cette mesure les locaux :

• acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 09.10.2002 et le 02.04.2003 ou que le contribuable a fait construire et qui ont fait l'objet de la déclaration d'ouverture de chantier entre le 09.10.2002 et le 02.04.2003,
• affectés à un usage autre que l'habitation, acquis entre le 09.10.2002 et le 02.04.2003 et que le contribuable a transformé en logements.

Pour les immeubles acquis neufs avant cette date, le propriétaire, ayant respecté son engagement de location durant 3 ans, peut mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant, sans que les avantages antérieurs soient remis en cause : le dispositif est simplement suspendu.

Déduction = 50 % x montant de l'investissement (1), sur 9 ans (2)

Taux de l'amortissement : 8 % pour chacune des 5 premières années , 2,5 % pour chacune des 4 années suivantes.

(1) Prix d'acquisition ou de construction (+ frais afférents).
(2) Déduction de 2,5 % pendant 6 années supplémentaires au plus, si poursuite, reconduction ou renouvellement du bail (ou changement de locataire) si condition de ressources toujours remplie.

 Remarque : Ouvrent aussi droit à amortissement les dépenses :

• de reconstruction et d'agrandissement (8 % de leur montant pour chacune des 5 premières années et 2,5 % pour chacune des 4 années suivantes),
• d'amélioration (10 % de leur montant pendant 10 ans).

Pour un même logement, la déduction n'est pas cumulable avec la réduction d'IR pour investissement outre-mer. Usufruitier et nu-propriétaire sont exclus du dispositif (sauf exception pour le conjoint survivant).

Revenus imposables au titre des revenus fonciers :

• sans option possible pour le régime "micro-foncier",
• après déduction forfaitaire de 6 % durant la période d'amortissement (14 % ensuite).